Des logements vides et peu de candidats locataires. À Paris, où trouver à se loger fait habituellement figure de parcours du combattant, de nombreux appartements peinent à trouver preneurs en location. La pandémie a rebattu les cartes du marché sur les surfaces de moins de 30 m2. Faute d’étudiants et de touristes, le nombre d’annonces de biens à louer a explosé. « Il y a pléthore d’offre, je n’ai jamais vu cela. En un an, on a tout bonnement doublé le nombre de logements que l’on propose à la location », constate Frédéric Teboul, patron de 7 agences Guy Hoquet Aleph, à Paris. Sur le site De particulier à particulier (PAP), les offres de biens à louer ont progressé de 24% en avril 2021 par rapport à avril 2019 pour la France entière, mais de 75 % à Paris.

Avec le Covid, les départs de locataires se sont multipliés. « 90 % des étudiants ont des cours en visioconférence. À un moment donné, leurs parents leur demandent de rendre les clés et de revenir à la maison », explique Samuel Berrih, à la tête du réseau B-Family à Paris. L’année universitaire se termine et le marché des petites surfaces est comme gelé, faute de candidats. Dans les agences parisiennes, le téléphone sonne peu ou pas. « Il y a un an, on était obligé de retirer une annonce de location au bout d’une heure : on avait trop d’appels. Aujourd’hui, l’offre reste en ligne et vous avez trois coups de fil en une semaine », souligne Frédéric Teboul.

L’absence de touristes pèse aussi. On compte près de 50 000 logements régulièrement loués sur Airbnb. Une partie de ceux loués à l’année sont venus garnir les vitrines des agences pour être reloués sur le marché classique.

Cette abondance d’offre de petites surfaces à louer ne s’observe pas à Lyon. Mais elle pointe à Bordeaux. Dans cette ville, elle a abouti à une hausse des logements vides. « Les propriétaires ne veulent pas baisser leurs loyers. Ils préfèrent le laisser vide et attendre des jours meilleurs », fait valoir Marianne Perrin, agent immobilier Laforêt à Bordeaux. Dans les grandes villes, les loyers sont encadrés à la relocation. Ce qui veut dire qu’un propriétaire ne peut pas augmenter un loyer à sa guise lorsqu’il change de locataire. Il est limité par l’évolution du coût de la vie, au travers de l’indice de référence des loyers (IRL). « Les propriétaires savent que s’ils baissent le loyer ils ne pourront plus le remonter facilement ensuite », explique cet agent immobilier Bordelais.

À Paris, ce déséquilibre entre offre et demande pour les studios et petits appartements a commencé à peser sur les tarifs à la location. «Pour attirer les locataires, il faut un avantage comparatif. Ceux qui parviennent à mettre en location leurs biens sont ceux qui baissent le loyer», fait valoir Frédéric Teboul. Selon LocService, les loyers des studios parisiens ont reculé de 2 % sur un an au premier trimestre. Ce phénomène est plus marqué dans les arrondissements les plus touristiques (IIe, IIIe, VIe et VIIe), où la baisse atteint 4 % à 5 %.

Encadrement des prix

En revanche, le marché des plus grands appartements, les deux à trois-pièces, redémarre ces dernières semaines. Mais l’offre reste plus abondante qu’avant la crise sanitaire. «Le propriétaire ne devra pas être trop gourmand sur le niveau de loyer demandé », souligne Frédéric Pelissolo, de l’agence du même nom, et président de l’association de propriétaires Unpi Paris.

Pour certains professionnels, ce tassement, voire cette baisse des loyers, trouve aussi sa cause dans le retour de l’encadrement des loyers depuis mi-2019 à Paris. Les loyers ne doivent plus dépasser certains plafonds, définis selon le type de surface et en fonction du quartier. Ceux qui sont hors des clous doivent théoriquement baisser leurs prétentions. Certes, tous ne joueraient pas le jeu : début 2021, l’association CLCV recensait 40 % d’annonces non-conformes. Néanmoins, cette contrainte légale reste une épine dans le pied des bailleurs.

Face à ces difficultés, certains propriétaires de petites surfaces choisissent de vendre à Paris. Mais, là non plus, rien de simple. Car les acquéreurs ne se bousculent pas au portillon. Ceux qui achètent pour louer ont conscience que cette location ne sera pas aussi facile. «Sur les petites surfaces, on a perdu un client sur deux », estime Frédéric Teboul. Sur le marché de l’achat-revente aussi, le Covid semble avoir, du moins temporairement, rebattu les cartes.